クリニックを開業する上で重要な物件選び方
物件選びはクリニック開業で悩む大きなポイントです。医療物件と言えば戸建てをイメージしますが、近年ではテナント型やモール型と様々で、立地する地域によっても大きく違うのが特徴といえます。経営スタイルや診療科目によって立地条件を考えなければならず、失敗すると利益に直結するので注意したいところです。ここでは選び方や契約時の注意点、チェックポイントを公開しているので、これからクリニック開業を考えている方は参考にしてみて下さい。
医療物件の種類
昔ながらの病院と言えば大きな規模で、戸建てのイメージがあります。しかし近年ではその地域や診療科目によって契約する物件を変えていく事で患者のニーズに合ったクリニックを目指せます。医療物件の種類を大きく分けると戸建て・テナント・モールの3つです。
戸建て
戸建て物件のメリットは何といってもレイアウトの自由度となります。院内動線を考えた配置が出来るので無駄の無い効率的な動きが期待出来るでしょう。また駐車場付きの物件がほとんどなので、地方でクリニックを構えるのなら視野に入れても良いでしょう。
但し設計や建築に日数がかかったり、開業までの準備が長くなってしまったりする点がデメリットとして挙げられます。当然こだわりが強いとコストが比例するので、自己資金を含む資金調達が必要です。
テナント型
ビルの一室を契約するテナント型は戸建てに比べると初期費用が抑えられるので、資金調達が厳しい時に選択するのも賢い手段と言えるでしょう。周辺人口の多いエリアに多い物件タイプなので、精神科や美容外科など人によっては人目を避けたいと思える診療科目が入りやすいです。
しかし既存の間取りのままで契約するのでレイアウトが固定されており、自由度が低く物件によっては院内動線が悪くなってしまうリスクもあります。また近隣のテナントが医療機関に相応しくない事もあるので、事前リサーチが必要です。
モール型
モール型は地域のクリニックとして知名度があり、患者の獲得がしやすいのが特徴です。他の医療機関も入っているので連携が取りやすく、共同設備を利用出来るので費用を抑えた運用がしやすい点もメリットに繋がります。
しかし医療モール側の意向によっては、医療機器や内装業者の選択が決められてしまい、自由に出来ない事もあるので注意して下さい。
立地選びのポイント
まず物件選びの前に、立地選びから始めましょう。単に好きな場所だからと言う理由ではNGですし、何よりその地域の特徴を確認しなければなりません。確認すべきポイントは患者の層・アクセス・ライバルクリニックの数です。いくら良いクリニックでも周りにそれを必要とする患者がいないと意味がありません。単純に人口が多ければクリニックを求める患者はいますが、その地域にあったニーズなのかを見極める必要があります。
例えば美容外科を開業した場合、主なターゲットは若年層～中年女性になりますが女性が少ない場所や高齢者が多い地域では利益になりません。都市部であれば交通の便が発達しているので駐車場を契約すると無駄なコストが発生します。反対に地方ではマイカー必須であるケースがほとんどなので、駐車場が無いと利益に大きく影響するでしょう。
ライバルクリニックについては、事前にどのくらいのクリニックがあるのか、また医療物件の種類はどんなものが多いのかを事前リサーチし、それらより良いサービスやホスピタリティーを考えなければなりません。患者はより良いサービスを求めているので、そのニーズに合ったサービスを提供する事で長期的な経営が可能となります。
物件を選ぶときのチェックポイント
クリニック開業に向けていくつかのチェックポイントを知っておくと、失敗のリスクを回避出来ます。チェックポイントは主に2つに分かれます。
広さや位置は適切か
まずは土地・建物の広さや位置などに関することです。この時、自分のクリニックの事だけを考えるのではなく周りの環境やテナント型であれば物件について確認すると良いでしょう。もちろん賃料や設備の有無も必ず確認して下さい。書面やネット上だけの情報では穴がある可能性もあるので、必ず自分の目で見る事をおすすめします。
モチベーションも重要
続いては開業する際の「こうしたい。」と言うモチベーションの確認です。院内動線はもちろんですが「この経営をする為に、この場所が必要。」といった自分のモチベーションアップに繋がりやすいかは大切なチェックポイントになります。この部分もデータ上ではなく実際目で見て感じる事が大切です。
いくら不動産担当者が良い物件だと言っても、アナタ自身に響かなければ意味がありません。見学は必ず必要ですが1度では無く時間帯を別にして数回に分けて行くのがおすすめです。
物件を探すための注意点
いくつかの物件を見ていると「どれでも同じだし、ここにしよう。」と思ってしまい、なんとなくで決めてしまうと必ず失敗します。とはいってもどの部分に注意すべきなのか分からない。そんな時はまず耐震基準を満たしているかを確認しましょう。
新たに戸建てを建てる場合は不要ですが、古い物件だと耐震基準が法改正以前になり人体に有害な物質を使っている場合や、基準値以下の耐震性になっている場合もあるので万が一の際に危険です。法改正以前の建物であっても、耐震補強工事がされていれば問題は無いので確認ポイントとして挙げておくと良いでしょう。
同じく建物関連の注意点としては天井高、電気設備にも気を配る必要があります。医療機器を設置・搬入する場合はある程度の高さが必要になるので最低でも天井高が2.4m以上の物件を選択して下さい。もちろんこれらの医療機器を確保するスペースも必要なので、自分がイメージしている間取りよりもやや広い物件を選ぶと失敗はありません。これらの注意事項を物件見学の際にプリントアウトすると、くまなく確認が出来ます。
契約時の注意点とは？
クリニックの選び方を理解するだけでは無く、契約時にもいくつか注意すべきポイントがあります。まず賃貸契約時に契約期間を確認しましょう。一般的な契約期間は10年以下ですが、医療法人化を検討している場合は長期間賃貸借契約をする必要があり、最低でも契約期間を15年以上にしなければなりません。これらを業者任せにすると思わぬトラブルに巻き込まれる可能性もあります。
続いては引渡し期間と賃料の発生時期の確認です。テナントの出入りが激しいエリアでも開業の数ヶ月前から物件を押さえている必要があります。当然賃料や契約した時点で発生するので、内装工事が必要な場合は余裕を持って契約して下さい。もちろん物件内で禁止・制限される行為があるのなら、その点も確認します。
例えばテナントで勝手な増築や改造はいくら契約したからといって許されるものではありません。特にクリニックの内装は医療法上制約がかかるケースが多いので、契約時にオーナーへ確認しておくのがベストです。
まとめ
物件の選び方は様々ですが、クリニック開業の際にはいくつかのポイントがあります。まず医療物件の種類のメリット・デメリットを知り、クリニックに合ったものを選択して下さい。
また周辺の環境も重要なポイントで、本当にクリニックの立地に相応しいのか見極める必要があります。それには見学が必須で、注意点やチェックポイントをプリントアウトして確認するとリスク回避が可能です。他にも契約時の注意点やポイントがあるので、しっかりと確認した上で契約に臨みましょう。
